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更新时间:2017年02月06日您当前的位置:首页 > 资讯 > 政策法规

央行变相加息,贷款炒房者死期将至?

2017-02-05 15:32  浏览:82  

017年2月3日,中国人民银行将7天期逆回购利率从2.25%上调至2.35%,14天从2.4%上调至2.5%,28天从2.55%调至2.65%;同时,根据媒体报道,将隔夜SLF利率从2.75%上调至3.1%,7天SLF利率从3.25%上调至3.35%,1个月SLF利率从3.6%上调至3.7%。

一、央行货币转紧

16年经济增长稳定的代价是房价大涨、杠杆骤升、汇率承压。中央经济工作会议定调,抑制地产泡沫、防范金融风险和推进改革将是17年首要目标。

本次利率上调是短期经济稳定、通胀回升背景下,央行对于金融同业大幅扩张和天量信贷做出的去杠杆举措,与13年监管非标扩张类似,也确认货币政策已中性转紧。

二、类似变相加息

对于中国央行而言,存在两套官方利率,一是大家所熟知的存贷款利率,而通常意义上的加息、降息都和存贷款基准利率的变化有关。

但其实还有另一套官方利率,主要以回购招标利率为代表,因而回购利率的上调其实也代表央行正式变相加息。其与存贷款利率的区别在于前者主要影响货币和债券市场,而后者主要影响贷款市场。

三、貌似影响不大

从对经济的影响而言,经济的运行需要货币的支持,而央行公布的社会融资总量是目前代表经济运行中有效货币的最重要的指标。按照16年的数据,社融总额为18万亿,其中70%是贷款,还有15%是表外贷款(信托委托贷款),而债券相关的企业债融资占比只有15%。

通常,存贷款利率加息一次的幅度至少是25bp,再乘以85%的贷款占比,每一次存贷款加息类似于全社会利率整体提高21bp。

相比之下,这一次回购利率上调幅度只有10bp,再乘以15%的企业债融资占比,回购利率上调相当于全社会利率整体提高1.5bp。貌似回购利率上调的影响不大。

四、债市提前、充分反应

但是,帐不是这么算的,因为金融市场的反映是动态的。

贷款利率主要由银行决定,通常变化比较慢。但是债券利率由市场决定,通常变化比较快。

因此,虽然这一次回购利率上调只有10bp,但是由于央行早在16年8月就开始拉长逆回购期限,并加大MLF操作力度,而债市从16年11月就开始调整,因而到目前为止,以10年期国债和国开债为标志的债券利率上行幅度已经接近80-100bp,10年期AAA级企债利率也从低点上行了100bp左右。

所以,从去年11月以来,全社会的平均利率已经上行了15bp,相当于0.7次贷款正式加息。

五、贷款反应滞后,利率趋于上升

但是,虽然债券利率上行不直接影响贷款利率,但是其影响绝对不容忽视,因为中国的利率市场化已经完成,因而利率直接存在着相互影响。

过去银行的贷款利率是由央行指令定价的,所以和债券利率基本无关,或者说两者都由央行决定。但是目前银行的贷款利率由自己决定,而银行的资金主要配置在债券和贷款两个方向,这就意味着两者之间存在跷跷板效应,那个更好就会买什么,从而会间接把两者的价格拉平。

这也就意味着,对于商业银行而言,由于其配置的债券类资产利率普遍上行了100bp,因而在其他条件不变的情况下,其对贷款利率的要求最多可以上浮100bp,否则就不如多买债券。

而这一过程曾经在13、14年的金融去杠杆过程中发生过,当年央行也是提高回购利率去杠杆,而未上调存贷款基准利率。

但是10年期国开债的利率上行幅度最大约180bp,从季度均值来看,从13年2季度到14年2季度之间上行了100bp,期间银行贷款平均利率大约上行25bp,但是房贷利率大约上行了60bp。

原因在于,由于企业贷款利率整体高于债券利率,因而贷款的利率的上行幅度通常只有债券利率上行幅度的一部分。但是由于房贷利率与债券利率接近,因而其上行幅度与债券利率类似。

六、地产凛冬将至

截止16年9月末,银行住房贷款平均利率为4.52%,银行房贷的平均期限应该在10年以上,当时10年期国开债利率只有3.13%,但是目前10年期国开债利率已经接近4.1%,而国开债是完完全全的政府信用,对银行而言不用占用任何风险资本,但是发放房贷要计提50%的资本占用,而银行是高利润率高杠杆行业,其资本金有限,因而资本占用的成本极高,所以按照目前4.1%的国开债利率,从历史数据比较来看合理的房贷利率应该在5.5%左右,比目前的水平高出100bp。

所以,央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

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